Pas d'expulsion du domicile en hiver !

2026-02-09T08:00:00Z

Il arrive qu'un propriétaire veuille expulser un locataire, et ce, principalement parce qu'il ne paie pas son loyer. Comment cela doit-il se passer ?
Le 22 juin 2023, une ordonnance – autrement dit une loi du Parlement bruxellois – précisait dans le Code bruxellois du logement la procédure requise pour une expulsion des locataires par la justice.
Pas d'accord avec cette ordonnance, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires a demandé son annulation à la Cour constitutionnelle. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, celle-ci a rejeté cette demande.
Expliquons-nous…

Que dit cette ordonnance ?

À Bruxelles, quand un propriétaire veut expulser un locataire qui ne paie pas son loyer, il doit :

lui envoyer une « mise en demeure », c'est-à-dire un avertissement écrit lui donnant un mois pour payer ce qu'il doit ;
si le locataire ne paie toujours pas ce qu'il doit après avoir reçu la mise en demeure, le propriétaire doit s'adresser à la justice pour demander l'expulsion. Quarante jours doivent alors s'écouler avant que le locataire doive se présenter devant le juge.

L'exécution du jugement d'expulsion – donc l'expulsion réelle – peut être reportée dans trois circonstances :

un report d'un mois si le juge prend en compte des circonstances particulièrement graves ;
un report de quinze jours suivant l'avis d'un huissier de justice ;
une interdiction d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars : ce qu'on appelle un « moratoire » hivernal (un moratoire, c'est une décision qui permet de suspendre une activité).

Pas d'accord

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires s'est alors adressé à la Cour constitutionnelle. Il considère que cette ordonnance viole le droit de propriété, le droit d'accès au juge et le principe d'égalité.

Droit de propriété

La Cour reconnait que les possibilités de report d'une expulsion sont bien une restriction du droit de propriété mais qu'« elles poursuivent un but légitime et sont raisonnablement justifiées ». Elles sont aussi proportionnées. En effet, dit toujours la Cour, les deux premières mesures permettent une meilleure prise en charge des personnes qui risquent l'expulsion et garantissent au mieux qu'un relogement puisse être trouvé. Quant à l'interdiction d'expulsion en hiver, elle évite de créer des situations humainement indignes s'il n'y a pas de relogement possible.
Pour la Cour, les objectifs de ces trois restrictions sont légitimes et les moyens pris pour les atteindre sont pertinents. Leurs effets ne sont pas non plus disproportionnés pour les propriétaires.

Égalité

La Cour rappelle que le principe d'égalité et de non-discrimination (garanti par la Constitution) peut aussi permettre qu'une différence soit faite entre des catégories de personnes quand elle se base sur un critère objectif et est raisonnablement justifiée. Ce qu'elle estime bien être le cas.
La Cour constitutionnelle a donc bien marqué son accord avec l'existence d'un moratoire hivernal. Les expulsions de locataires sont bien interdites entre le 1er novembre et le 15 mars.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/Exp...

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