Pas d'expulsion du domicile en hiver !

2026-02-09T08:00:00Z

Il arrive qu'un propriétaire veuille expulser un locataire, et ce, principalement parce qu'il ne paie pas son loyer. Comment cela doit-il se passer ?
Le 22 juin 2023, une ordonnance – autrement dit une loi du Parlement bruxellois – précisait dans le Code bruxellois du logement la procédure requise pour une expulsion des locataires par la justice.
Pas d'accord avec cette ordonnance, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires a demandé son annulation à la Cour constitutionnelle. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, celle-ci a rejeté cette demande.
Expliquons-nous…

Que dit cette ordonnance ?

À Bruxelles, quand un propriétaire veut expulser un locataire qui ne paie pas son loyer, il doit :

lui envoyer une « mise en demeure », c'est-à-dire un avertissement écrit lui donnant un mois pour payer ce qu'il doit ;
si le locataire ne paie toujours pas ce qu'il doit après avoir reçu la mise en demeure, le propriétaire doit s'adresser à la justice pour demander l'expulsion. Quarante jours doivent alors s'écouler avant que le locataire doive se présenter devant le juge.

L'exécution du jugement d'expulsion – donc l'expulsion réelle – peut être reportée dans trois circonstances :

un report d'un mois si le juge prend en compte des circonstances particulièrement graves ;
un report de quinze jours suivant l'avis d'un huissier de justice ;
une interdiction d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars : ce qu'on appelle un « moratoire » hivernal (un moratoire, c'est une décision qui permet de suspendre une activité).

Pas d'accord

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires s'est alors adressé à la Cour constitutionnelle. Il considère que cette ordonnance viole le droit de propriété, le droit d'accès au juge et le principe d'égalité.

Droit de propriété

La Cour reconnait que les possibilités de report d'une expulsion sont bien une restriction du droit de propriété mais qu'« elles poursuivent un but légitime et sont raisonnablement justifiées ». Elles sont aussi proportionnées. En effet, dit toujours la Cour, les deux premières mesures permettent une meilleure prise en charge des personnes qui risquent l'expulsion et garantissent au mieux qu'un relogement puisse être trouvé. Quant à l'interdiction d'expulsion en hiver, elle évite de créer des situations humainement indignes s'il n'y a pas de relogement possible.
Pour la Cour, les objectifs de ces trois restrictions sont légitimes et les moyens pris pour les atteindre sont pertinents. Leurs effets ne sont pas non plus disproportionnés pour les propriétaires.

Égalité

La Cour rappelle que le principe d'égalité et de non-discrimination (garanti par la Constitution) peut aussi permettre qu'une différence soit faite entre des catégories de personnes quand elle se base sur un critère objectif et est raisonnablement justifiée. Ce qu'elle estime bien être le cas.
La Cour constitutionnelle a donc bien marqué son accord avec l'existence d'un moratoire hivernal. Les expulsions de locataires sont bien interdites entre le 1er novembre et le 15 mars.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/Exp...

La justice sanctionne difficilement l'insalubrité des logements

Pierre Vandernoot — 2021-01-11T10:00:00Z

Quand un propriétaire ne reçoit plus, depuis plusieurs mois, le loyer d'un logement… Quand un locataire vit dans un logement insalubre sans que le propriétaire agisse… L'un et l'autre peuvent s'adresser au juge de paix.

« Bailleurs welcome ! Locataires welcome ? »

Ainsi le Rassemblement bruxellois pour le droit à l'habitat titre-t'il une étude récente concernant le recours à la justice de paix quand il y a « contentieux locatif ». Et ce titre affirme d'emblée le constat principal : propriétaires (bailleurs) et locataires ne sont pas sur pied d'égalité lorsqu'il s'agit d'accéder à la justice !
Quand un propriétaire s'adresse à la justice, c'est le plus souvent pour qu'elle oblige un locataire à payer les loyers et charges en retard. Souvent, il demande simultanément l'expulsion des habitants pour non-respect du contrat de bail.
Si un locataire s'adresse à la justice de paix, c'est généralement parce qu'il estime son logement insalubre, par exemple avec d'importants problème d'humidité et de condensation ou un manque de chauffage. On parle de « trouble de jouissance » lorsque le propriétaire ne garantit pas au locataire le confort nécessaire dans son habitation et ne lui permet pas de l'occuper sereinement.
L'étude constate clairement que, bien qu'il y ait de nombreux logements insalubres et que les associations travaillant en milieu précarisé connaissent des situations catastrophiques dont les locataires sont victimes et se plaignent… ce sont, en toute grande majorité, les propriétaires qui s'adressent au juge de paix. Les locataires sont à peine 7 % et cela, même s'ils ne sont pas satisfaits de l'état de leur logement ! Ils ne s'adressent pas à la justice parce qu'ils ne lui font pas confiance, même s'il s'agit de la « justice de proximité », parce qu'ils la considèrent comme étant toujours du côté du plus fort.

Le locataire a toujours plus à perdre…

… que le bailleur parce que son logement est en jeu : en agissant en justice contre un propriétaire, il peut risquer de perdre son logement. Si le juge considère que celui-ci est, effectivement, dangereux et donc qu'il doit être fermé, le locataire se retrouve à la rue. Ou bien les contacts avec le propriétaire sont devenus tellement mauvais qu'il lui faut partir, mais où retrouvera-t 'il une habitation ? Précisons que, même en cas de victoire, un locataire perd presque toujours son logement.
Pour un propriétaire, il est aisé de prouver des dettes locatives, des retards de paiement du loyer. Pour un locataire, il est nettement plus compliqué de prouver l'insalubrité : il faut se faire conseiller, multiplier des preuves écrites alors que l'écrit n'est peut-être pas familier, produire des rapports techniques, anticiper le relogement, etc. Rarement, le juge viendra constater lui-même l'état de ce logement.

La crainte de la justice

Les locataires, surtout les plus précaires, craignent la justice ; dans 50 % des cas, ils ne se présentent pas lorsqu'ils sont convoqués au tribunal. Et donc, le jugement est rendu en leur absence (on dit « par défaut »). Or, en l'absence du locataire à l'audience, la pratique est quasi-constante : en général, le juge « donne droit à la partie présente », donc au propriétaire, et, par exemple, décider d'une expulsion. Le locataire se retrouve alors à la rue, condamné à rembourser les arriérés de loyer mais aussi les frais de justice. Il peut encore être condamné à une indemnité à payer au propriétaire qui se retrouve sans locataire.

Mais pourquoi les locataires ne sont-ils pas présents ?

Certains courriers n'arrivent jamais à leurs destinataires parce qu'ils sont envoyés à une ancienne adresse, parce que, dans les immeubles, les boites aux lettres sont communes, parce que le courrier est déposé dans le hall d'entrée, parce qu'un propriétaire, présent dans l'immeuble, subtilise la convocation, etc.
Autre raison d'absence : le sentiment d'impuissance du locataire, qui ne croit pas pouvoir être entendu, qui craint la justice qu'il perçoit comme lui étant toujours défavorable.
Pourtant, quand les locataires sont présents à l'audience, ils ont la possibilité de négocier, donc d'éviter ou de retarder une expulsion, de, peut-être, payer leur dette par mensualité et d'échapper à l'indemnité. Et, tout simplement, ils peuvent aussi expliquer que le propriétaire a tort dans ses demandes lorsque c'est le cas.

Lorsqu'un logement est insalubre, le recours à la justice doit être possible pour rétablir le locataire dans son droit et l'indemniser. Ce n'est pas suffisamment le cas aujourd'hui, où un locataire a rarement gain de cause.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/Jus...

Source :
Rassemblement bruxellois pour le Droit à l'Habitat

Questions-Justice