Questions-Justice

Pas d'expulsion du domicile en hiver !

2026-02-09T08:00:00Z

Il arrive qu'un propriétaire veuille expulser un locataire, et ce, principalement parce qu'il ne paie pas son loyer. Comment cela doit-il se passer ?
Le 22 juin 2023, une ordonnance – autrement dit une loi du Parlement bruxellois – précisait dans le Code bruxellois du logement la procédure requise pour une expulsion des locataires par la justice.
Pas d'accord avec cette ordonnance, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires a demandé son annulation à la Cour constitutionnelle. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, celle-ci a rejeté cette demande.
Expliquons-nous…

Que dit cette ordonnance ?

À Bruxelles, quand un propriétaire veut expulser un locataire qui ne paie pas son loyer, il doit :

lui envoyer une « mise en demeure », c'est-à-dire un avertissement écrit lui donnant un mois pour payer ce qu'il doit ;
si le locataire ne paie toujours pas ce qu'il doit après avoir reçu la mise en demeure, le propriétaire doit s'adresser à la justice pour demander l'expulsion. Quarante jours doivent alors s'écouler avant que le locataire doive se présenter devant le juge.

L'exécution du jugement d'expulsion – donc l'expulsion réelle – peut être reportée dans trois circonstances :

un report d'un mois si le juge prend en compte des circonstances particulièrement graves ;
un report de quinze jours suivant l'avis d'un huissier de justice ;
une interdiction d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars : ce qu'on appelle un « moratoire » hivernal (un moratoire, c'est une décision qui permet de suspendre une activité).

Pas d'accord

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires s'est alors adressé à la Cour constitutionnelle. Il considère que cette ordonnance viole le droit de propriété, le droit d'accès au juge et le principe d'égalité.

Droit de propriété

La Cour reconnait que les possibilités de report d'une expulsion sont bien une restriction du droit de propriété mais qu'« elles poursuivent un but légitime et sont raisonnablement justifiées ». Elles sont aussi proportionnées. En effet, dit toujours la Cour, les deux premières mesures permettent une meilleure prise en charge des personnes qui risquent l'expulsion et garantissent au mieux qu'un relogement puisse être trouvé. Quant à l'interdiction d'expulsion en hiver, elle évite de créer des situations humainement indignes s'il n'y a pas de relogement possible.
Pour la Cour, les objectifs de ces trois restrictions sont légitimes et les moyens pris pour les atteindre sont pertinents. Leurs effets ne sont pas non plus disproportionnés pour les propriétaires.

Égalité

La Cour rappelle que le principe d'égalité et de non-discrimination (garanti par la Constitution) peut aussi permettre qu'une différence soit faite entre des catégories de personnes quand elle se base sur un critère objectif et est raisonnablement justifiée. Ce qu'elle estime bien être le cas.
La Cour constitutionnelle a donc bien marqué son accord avec l'existence d'un moratoire hivernal. Les expulsions de locataires sont bien interdites entre le 1er novembre et le 15 mars.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/Exp...

Des demandeurs d'asile squattent un bâtiment privé. Et puis ?

2024-12-11T08:00:00Z

Plusieurs personnes d'origine palestinienne et syrienne se sont installées sans autorisation dans un immeuble d'habitation rue Goffart à Ixelles. Elles ont introduit une demande d'asile en Belgique, ce qui leur donne normalement droit à un logement.
Mais Fedasil, l'agence chargée de l'accueil des demandeurs d'asile, ne leur a pas trouvé de logement.
Le Conseil d'État a été saisi de ce dossier. Qu'en a-t-il décidé ?

De la plainte à l'expulsion

Cet immeuble appartient à trois personnes qui, le 7 octobre 2024, ont déposé plainte pour occupation illégale de leur propriété.
Le 7 octobre également, les services de police ont décidé, pour la sécurité des occupants, de couper le gaz et d'apposer des barrières interdisant l'accès à certaines pièces.
Le 10 octobre, Cover, un dispositif qui aide les personnes en recherche d'un hébergement d'urgence parce qu'elles sont en squat ou en rue, établit un rapport. En résumé : cette maison offre un abri préservant un minimum de dignité ; les conditions de vie y sont acceptables et maintenir ces personnes à l'abri apparait préférable à une expulsion vers la rue.
Le 4 novembre, le service Rénovation urbaine et mobilité de la commune d'Ixelles rédige à son tour un rapport et conclut « que le bien est inhabitable, qu'il faut expulser les occupants, qu'il y a un réel danger pour la sécurité et la salubrité publique ».
Le 8 novembre, le bourgmestre déclare l'immeuble inhabitable : l'habitation et l'occupation y sont interdites. Les occupants, à titre exceptionnel, peuvent y demeurer jusqu'au 19 novembre 2024 à 23 heures. Ensuite, tout occupant pourra être expulsé par la force publique.
Les occupants sont avertis, en mains propres, le 11 novembre.

Extrême urgence au Conseil d'État

Ils s'adressent alors à la section du contentieux administratif du Conseil d'État. Ils lui demandent, en extrême urgence, de suspendre l'arrêté du bourgmestre.
Puisque l'expulsion devrait avoir lieu à partir du 19 novembre, attendre qu'un procès ait lieu ne permettra pas d'avoir une décision en temps utile. Cela pourrait gravement léser les occupants. C'est pourquoi le Conseil d'État accepte de juger en urgence. Devant lui se retrouvent donc les représentants de la commune d'Ixelles, des occupants et des propriétaires, ces derniers acceptés comme « parties intervenantes ».

Deux rapports différents

Pour Questions-Justice, il n'est pas possible de présenter en détail le déroulé de cet arrêt (nom donné au jugement du Conseil d'État), rendu le 19 novembre 2024 (arrêt n° 261.377). Nous nous limiterons à l'essentiel avec, d'une part, le constat de l'état du bâtiment et, d'autre part, l'étude du droit au logement.
Tout d'abord, qu'en est-il de l'état du bâtiment, vu les deux constats réalisés ? En réalité, le rapport établi par Cover ne permet pas de contredire les constats de l'architecte du Service Rénovation quant aux risques d'incendie. Ce rapport se limite à affirmer que les pièces occupées par les habitants actuels sont en bon état. Il ne conteste pas les constats de l'agent communal qui montrent bien le danger pour la sécurité publique.

Quid du droit au logement ?

Qu'en est-il alors du droit au logement et plus précisément du droit au respect du domicile ?
Les représentants des habitants invoquent différents textes juridiques. Ainsi, le droit au respect du domicile est affirmé, tant par la Constitution belge (article 15) que par la Convention européenne des droits de l'homme (article 8). La Constitution précise aussi le droit à une vie conforme à la dignité humaine, ce qui comprend le droit à un logement décent.
Un autre texte de droit, le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, reconnait également le droit au logement. Ce texte précise encore que toute expulsion d'un logement ne peut avoir lieu qu'en dernier recours et que la personne concernée doit avoir eu un possible accès à un recours.
De son côté, la Cour européenne des droits de l'homme estime que l'expulsion d'un local, occupé illégalement, mais qui est bien un domicile, ne respecte pas le droit au respect du domicile.
Les représentants des trois habitants soulignent aussi que leur situation illustre « l'incapacité de Fedasil à remplir ses missions. Depuis l'été 2021, […] des milliers de demandeurs et demandeuses d'asile sont contraints de vivre dans la rue ». Cela serait aussi le cas des habitants concernés si la décision du bourgmestre était appliquée.

En conclusion…

Pour le Conseil d'État, la décision du bourgmestre « est bien une ingérence dans le droit des habitants à l'inviolabilité du domicile qu'ils occupent sans titre ni droit ». Mais, simultanément, « cette ingérence poursuit un but légitime, la préservation de la santé publique et des requérants ».
D'une part, l'ingérence, donc le non-respect, la limitation, est bien constatée. D'autre part, le but de cette ingérence est légitime. Le Conseil d'État doit alors examiner si cette ingérence n'est pas disproportionnée. Elle se réfère alors à des décisions de la Cour européenne des droits de l'homme qui ont notamment tenu compte de la possibilité d'un autre hébergement.
Le Conseil d'État a tenu compte des éléments suivants :

la commune n'a pas fourni une solution alternative (mais seulement renvoyé les occupants vers le Samu social) ;
les occupants n'ont pas été rencontrés et donc n'ont pas pu être entendus avant la décision de les expulser ;
ils n'avaient qu'un peu plus d'une semaine pour trouver un autre logement.
Il en a déduit que la décision d'évacuation du 8 novembre 2024 constitue une ingérence disproportionnée à l'inviolabilité du domicile des trois habitants concernés.

Le Conseil d'État décide donc la suspension de l'exécution de l'arrêté du bourgmestre. L'évacuation ne peut avoir lieu comme prévu. La suspension est une décision temporaire, une deuxième décision devra intervenir et se prononcer sur l'annulation de la décision du bourgmestre (sauf si une solution a été trouvée entretemps).

Delhaize : la justice et la grève

2023-10-10T07:00:00Z

En Belgique, tout le monde connait les magasins Delhaize. Mais pourquoi en a-t-on tellement parlé depuis six mois ? En voici la raison.
En mars 2023, l'entreprise Delhaize – ici l'employeur – a en effet décidé que certains de ses magasins seraient « franchisés ». Cela signifie qu'ils ne seraient plus dirigés par un patron qui est lui-même employé de Delhaize mais par une personne indépendante. Cela signifie aussi que leur personnel – près de 9000 personnes, hommes et femmes – ne ferait donc plus partie des employés de Delhaize.

Pas d'accord !

Pour le personnel et les syndicats, cette décision risque d'avoir des effets négatifs pour les futurs employés de ces magasins franchisés. Des grèves ont alors été organisées, avec des piquets devant les magasins. Un piquet, c'est un groupe de travailleurs en grève, rassemblés devant une usine, un magasin, un bureau, etc., pour empêcher les entrées de marchandises, de non-grévistes et, dans ce cas-ci, de clients.
Pas d'accord, Delhaize s'est adressé aux présidents de différents tribunaux de première instance travaillant en référé, pour obtenir rapidement une décision. L'entreprise demande principalement la protection de son droit de propriété, de la liberté du commerce et du droit de ne pas subir un abus du droit de grève.
Une première particularité, c'est que, comme l'entreprise demande la protection de ses droits civils et économiques, c'est le président du tribunal de première instance qui est compétent. C'est un premier sujet d'étonnement car on aurait pu penser que les relations sociales devaient être jugées par le président du tribunal du travail.
Deuxième particularité : dans le cas des grèves, la procédure est généralement entamée par une demande appelée « requête ». C'est une requête dite unilatérale puisque les personnes concernées par la décision – qu'on appelle « ordonnance » – ne sont pas identifiées au départ (on ne sait pas qui fera grève ou pas) et donc ces personnes ne seront pas entendues et ne pourront donc pas faire part de leurs arguments. En termes de droit, on dira qu'il n'y a pas eu de « débat contradictoire ».
Plusieurs tribunaux ont donné raison à Delhaize. Ils ont interdit ces piquets de grève et condamné les manifestants à des astreintes. Ils ont aussi autorisé les huissiers de justice qui devaient signifier cette décision à faire appel à la police en cas de problème.

Pas de débat ?

Depuis quelques années, plusieurs juridictions, parmi lesquelles la Cour d'appel de Bruxelles, se sont interrogées au sujet des requêtes unilatérales. Ils estiment qu'il faut, chaque fois que c'est possible, privilégier un débat contradictoire. Cela n'aurait-il pas pu être le cas dans cette affaire Delhaize ?

Comme nous l'avons dit plus haut, cette entreprise souhaite la protection de son droit de propriété et de la liberté de commerce ; elle poursuit donc l'objectif de ne pas subir une grève. Les syndicats et les travailleurs mettent en avant le droit de grève. Or la grève, c'est justement un moyen de faire pression sur l'entreprise concernée, de porter atteinte à ses ressources financières et à ses droits économiques ! Donc mettre en avant le droit à la propriété et la liberté d'entreprendre pour justifier une restriction du droit de grève est un grand débat ! L'Organisation internationale du travail (O.I.T.), qui reconnaît le droit de grève, précise d'ailleurs qu'elles sont couteuses et perturbantes par nature. Et qu'un piquet de grève est autorisé, il est licite s'il est pacifique.

Droits économiques d'abord

Le droit de grève n'est pas un droit absolu. Le droit à la propriété et à la liberté de commerce non plus. Les juges doivent mettre en balance les droits de l'entreprise et ceux des travailleurs en grève. Sans débat contradictoire, cela est beaucoup plus difficile.
Dans les dossiers Delhaize, cela n'a presque pas été le cas. Les droits économiques de l'entreprise ont été gagnants dans la grande majorité des cas.

En Belgique, dans l'histoire des relations sociales, les conflits ne s'éternisent généralement pas. Le but de la grève, c'est d'arriver à ce que les partenaires se réunissent, se concertent et négocient. Dans ce cas de Delhaize, six mois après le début du conflit, ce qu'on appelle la concertation sociale ne fonctionne toujours pas.
Une question se pose alors : puisque les employeurs, en s'adressant aux juges, diminuent 'impact de la grève, sont-ils encore poussés à discuter, à négocier, à pratiquer la concertation sociale ? Et enfin : faudrait-il créer d'autres lois concernant les interventions de la justice dans les conflits du monde du travail ?

Voir en ligne : https://justice-en-ligne.be/Delhaiz...